default-image

যুক্তরাষ্ট্রে এখন সবচেয়ে কম সুদে বাড়ি কিনতে ব্যাংকঋণ পাওয়া যাচ্ছে। গৃহঋণ বা মর্টগেজ নামে পরিচিত এই ব্যবস্থার মাধ্যমে বাড়ি করার এখনই উপযুক্ত সময়। তবে এ নিয়ে এখন এক ধরনের জটিল অবস্থা দেখা দিয়েছে। আগে থেকে পরিকল্পনা না করলে মর্টগেজ পাওয়া যেমন সহজ নয়, তেমনি বাড়ি কেনার চলমান সুযোগের ব্যবহার করাও অনেকের জন্য কঠিন হয়ে উঠেছে।

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনা একটি বড় বিনিয়োগ। ব্যক্তিগত ও পারিবারিক পর্যায়ের সবচেয়ে বড় এই বিনিয়োগের জন্য যে আর্থিক জোগান লাগে, তা করতে হয় বৃহৎ ঋণ নিয়ে। ব্যাংক ও ঋণদাতারা ক্রয়যোগ্য সম্পত্তিকে বন্ধক হিসেবে নিয়ে এর বিপরীতে ঋণ দিয়ে থাকে। অগ্রিম ধার্য করা সুদের হারে ঐকমত্যের ভিত্তিতে যে ঋণ দেওয়া হয়, সেটিই বাড়ির মর্টগেজ। এ ক্ষেত্রে সুদের যে হার নির্ধারণ হয়ে থাকে, তা হচ্ছে মর্টগেজ রেট।

যুক্তরাষ্ট্রে বর্তমানে যে মর্টগেজ রেট চলছে, তা ইতিহাসের সর্বনিম্ন হারের কাছাকাছি। তাই, এখন বাড়ি কেনার ঋণ নেওয়ার মোক্ষম সময়। এ সময়ে বাড়ির জন্য ঋণ নেওয়া বেশ লাভজনক। তবে এমন ঋণের অনুমোদন পাওয়াটা ক্রমে আরও দুরূহ হয়ে উঠছে।

মহামারির ফলে উদ্ভূত অনিশ্চিত পরিস্থিতির কারণে অনেক ঋণদাতাই আঁটসাট করে নিয়েছে তাদের ক্রেডিট নির্ণয়ের মানদণ্ড। ফলে, লোভনীয় মর্টগেজ রেট থাকার পরও এর সুবিধা নিতে পারছেন না সাধারণ মানুষ।

বাড়ি ক্রয়ের চিন্তা থাকলে প্রথম যে বিষয়টি মাথায় রাখতে হয়, তা হলে মর্টগেজ ঋণের জন্য আবেদন। মর্টগেজ বা গৃহঋণ পেতে বিশেষত চার/পাঁচটি বিষয় খতিয়ে দেখা হয়। এসব বিষয় ঠিকঠাক না হলে অনেকেরই মর্টগেজ ঋণ অনুমোদন হচ্ছে না। নিউইয়র্কের বাড়ির দাম যুক্তরাষ্ট্রের অন্যান্য রাজ্যের তুলনায় বেশি। এখানে বাড়ি কিনতে যে ঋণ নিতে হয়, সেটি পরিমাণে অনেক বড় হয়ে থাকে। এ ক্ষেত্রে যেসব সমস্যা সামনে এসে দাঁড়ায়, সেগুলি দূর করতে পারলেই তবে কাঙ্ক্ষিত ঋণ পেয়ে নিউইয়র্ক নগরে বাড়ি কেনা সম্ভব হয়।

বিজ্ঞাপন

সমস্যাগুলো হচ্ছে—প্রথমত চাকরির নিশ্চয়তা। ঋণদাতারা নিশ্চিত হতে চায়, গ্রহীতা মর্টগেজের কিস্তি পরিশোধ করতে পারবেন। আর এটা নিশ্চিত হওয়ার জন্য তারা আবেদনকারীর আয়ের ধারাবাহিকতা ও চাকরির ইতিহাস দেখে। ঋণ যারা দেবে, তারা দেখতে চাইবে, আবেদনকারী একই জায়গায় অন্তত কয়েক বছর ধরে কাজ করছেন। তারা দেখতে চাইবে, আয় দীর্ঘদিন ধরে একই অবস্থায় আছে অথবা ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে। যদি দেখা যায়, মাত্র দুই মাস আগে এক জায়গায় চাকরি নিয়েছেন অথবা গত এক বছরে কয়েকবার চাকরি বদল হয়েছে। আয়ের পরিমাণ বারবার পরিবর্তন হচ্ছে, এমন ব্যক্তিদের ঋণ দিতে আগ্রহী হয় না মর্টগেজ কোম্পানিগুলো।

১দ্বিতীয়ত, আয়কর দাখিল। ঋণদাতারা নিকট অতীতের আয়কর দাখিল দেখতে চায়। সাম্প্রতিক আয়ের রেকর্ড ইত্যাদি দেখতে চায়। আয় স্থির ও স্থিতিশীল কি না, তা পরীক্ষা করতে এসব তথ্য যাচাই করা হয়। বর্তমান কাজের জায়গা থেকে কাজের প্রমাণপত্র ইত্যাদি এনে প্রমাণ দিতে হবে, আপনার স্থিতিশীল একটি চাকরি আছে। তারা এসব দেখে নিশ্চিত হবে, আপনি ঋণের কিস্তি পরিশোধ করতে পারবেন কিনা।

এসব প্রমাণ দিতে না পারলে বাড়ির জন্য মর্টগেজ পাওয়া দুরূহ।

তৃতীয়ত, নিয়মিত মাসিক বিল। শুধু আয় স্থির হলেই চলবে না। আপনার আয়ে নিয়মিত সব মাসিক বিল সহজেই পরিশোধ হয়, আয় এমন সন্তোষজনক হওয়া প্রয়োজন। ঋণদাতারা আপনার দেনার সঙ্গে আয় সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না, তাও দেখবে। আপনার মাসিক আয় কত এবং সে অনুপাতে আপনার মাসিক দেনার পরিমাণ হিসাব করে দেখবে ঋণদাতারা।

আবাসন খাতে সুদ, সম্পত্তির করসহ সর্বমোট মাসিক ঋণের কিস্তির পরিমাণ মোট মাসিক আয়ের ২৮ শতাংশের নিচে হতে হবে।

অন্য হিসেবে আপনার আয়কর ও সুদসহ মাসিক মর্টগেজের কিস্তির সঙ্গে আপনার প্রতি মাসে পরিশোধ করতে হয়—এমন সব বিল যোগ করলে সর্বমোট যে মাসিক খরচের পরিমাণ আসবে, তা আপনার মোট মাসিক আয়ের ৪৩ শতাংশের নিচে থাকতে হবে। তা না হলে আপনার মর্টগেজ হবে না। আয়ের অনুপাতে আপনার মাসিক খরচ যত কম হবে, মর্টগেজ অনুমোদন হওয়ার সম্ভাবনা আপনার তত বেশি থাকবে।

চতুথত, ক্রেডিট স্কোর। শুধু আপনার আয় দেখে ঋণদাতারা মর্টগেজ অনুমোদন করবে না। আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হচ্ছে ক্রেডিট স্কোর। এর মাধ্যমে ঋণ পরিশোধের ব্যাপারে আপনার আচরণের রেকর্ড দেখবে ঋণদাতারা। ক্রেডিট হিস্ট্রি দেখে নির্ণয় করা হবে, অতীতে আপনি ক্রেডিট কার্ড বা ঋণের কিস্তি পরিশোধে গাফিলতি করেছিলেন কি না। মাসিক দেনার কিস্তি পরিশোধের বেলায় আপনার গত কয়েক বছরের আচরণ কেমন ছিল। ক্রেডিট হিস্ট্রির মাধ্যমে ঋণদাতাদের কাছে সেই চিত্র খুব স্পষ্টই ফুটে উঠে। আপনার ক্রেডিট হিস্ট্রি ও স্কোর দেখে মর্টগেজ কোম্পানিগুলো সিদ্ধান্ত নেবে, আপনাকে বাড়ির মর্টগেজের মতো এত বড় ঋণ দেওয়া যায় কি না। ক্রেডিট স্কোর কম হলে, অতীতে কিস্তি মিস হলে, বারবার কিস্তি পরিশোধে দেরি হলে আপনাকে ঋণ দেওয়ার ঝুঁকিতে যাবে না কোম্পানিগুলো।

বিজ্ঞাপন

যদিও এফএইচএ (ফেডারেল হাউজিং অথোরিটি) ঋণের মতো কিছু ঋণ আছে যেগুলো সরকারি উদ্যোগে সাধারণত প্রথমবারের মতো যারা বাড়ি কিনছেন, এমন সব ক্রেতাকে দেওয়া হয়ে থাকে। এসব ক্ষেত্রে নিম্ন ক্রেডিট স্কোর থাকলেও ১০ শতাংশ ডাউন পেমেন্টে ঋণ অনুমোদন হয়ে থাকে। তবে, সাধারণ ক্ষেত্রে ৭০০ বা তার ওপরে ক্রেডিট স্কোর না থাকলে বাড়ির ঋণ পাওয়ায় জটিলতা সৃষ্টি হয়। আর পেলেও এতে সুদের হার অনেক উচ্চ হয়ে থাকে।

পঞ্চমত, আরেকটি বিষয় হচ্ছে ডাউন পেমেন্ট। ঋণদাতারা দেখতে চায়, আপনার ব্যাংকে অন্তত কিছু টাকা আছে। তারা চায়, মোটামুটি পরিমাণ নগদ অর্থ ডাউন পেমেন্ট হিসেবে দেওয়ার প্রস্তুতি আপনার আছে কি না।

এই কয়টি বিষয়কে মাথায় রেখে নিউইয়র্ক নগর অথবা যুক্তরাষ্ট্রের কোথাও বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করলে মর্টগেজ পেতে জটিলতা কম হবে। এমন প্রস্তুতি না নিয়ে বাড়ির মর্টগেজের জন্য আবেদন করতে গেলে নিজের সময় ও অর্থের অপচয় হবে। আপনার এমন প্রস্তুতি না থাকলে রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররাও সহযোগিতায় এগিয়ে আসবে না। তবে যাদের প্রস্তুতি আছে, তাদের জন্য বাড়ি কেনার এখনই উপযুক্ত সময়। কারণ বর্তমান সময়ে মর্টগেজ ঋণের ক্ষেত্রে সুদের হার অনেক কম।

নিউইয়র্ক থেকে আরও পড়ুন
মন্তব্য করুন